O que é o direito de preferência para prédios urbanos?

O direito de preferência é um direito legal que dá a uma pessoa ou entidade a prioridade na compra de um imóvel, em detrimento de outros compradores.

No caso de prédios urbanos, o direito de preferência pode ser exercido por:

- O inquilino do imóvel, se tiver residido nele por mais de dois anos e o imóvel estiver localizado numa zona de pressão urbanística.
- O Estado, as Câmaras Municipais, as Regiões Autónomas e a Direção-Geral do Património Cultural, para fins de reabilitação urbana, preservação do património ou reforma da utilização dos solos.
- O proprietário de um terreno confinante, se o imóvel a ser vendido for necessário para a sua utilização ou edificação.

O titular do direito de preferência tem um prazo de 30 dias, a contar da data da notificação do vendedor, para exercer o seu direito.

O direito de preferência não pode ser evitado, salvo nos seguintes casos:

- Se o inquilino tiver residido no imóvel por menos de dois anos.
- Se o imóvel estiver localizado numa zona que não esteja sujeita a pressões urbanísticas ou que não seja identificada no Programa Nacional de Habitação.
- Se o terreno confinante fizer parte de um prédio urbano e se destinar a fins que não sejam culturais.
- Se a construção que faz parte do terreno constrói uma exploração agrícola de tipo familiar.

Em resumo, o direito de preferência é um instrumento de intervenção governamental que visa garantir o acesso à habitação e a preservação do património.

Renovação de contrato de arrendamento.

• A renovação de um contrato de arrendamento é feita mediante a assinatura de um novo documento entre o senhorio e o inquilino.
• O novo documento deve conter as seguintes informações:
  • O período de renovação
  • O valor da renda
  • Outras cláusulas do contrato que possam ser alteradas ou acrescentadas
• O valor da renda pode ser confirmado ou alterado. Se for alterado, deve ser estabelecido um prazo de validade e de alteração dos valores para repor as perdas decorrentes da inflação e também da valorização dos imóveis.
• Em caso de incumprimento do contrato de renovação, é definida uma multa a pagar pela parte que não cumpriu o estabelecido.

A renovação do contrato de arrendamento é um processo simples, mas é importante que as partes estejam de acordo com as condições do novo documento.

Licença de habitabilidade

A licença de habitabilidade é um documento emitido pela câmara municipal que comprova que um imóvel cumpre os requisitos mínimos de qualidade e conforto para ser habitado. Sem esta licença, não é possível vender ou arrendar um imóvel, nem obter um crédito habitação.

Como pedir uma licença de habitabilidade?

O pedido de licença de habitabilidade deve ser feito pelo proprietário do imóvel, ou pelo construtor, se o imóvel estiver a ser construído de raiz. O pedido deve ser feito na câmara municipal da área onde o imóvel se encontra.

Qual é o preço de uma licença de habitabilidade?

O preço da licença de habitabilidade varia consoante o município. O preço estimado ronda os 700€, mas pode ser superior ou inferior.

Qual é a validade da licença de habitabilidade?

A licença de habitabilidade não tem prazo de validade. A única situação em que é necessário pedir uma nova licença é se o imóvel for alvo de obras que alterem a sua estrutura.

Existem casos de isenção da licença de habitabilidade?

Sim, existem alguns casos de isenção da licença de habitabilidade. As principais exceções são:

• Imóveis construídos antes de 1951: Estes imóveis estão isentos da necessidade de licença de habitabilidade, exceto se tiverem sido feitas obras de renovação, adição ou reconstrução.
• Imóveis de uso agrícola ou florestal: Estes imóveis estão isentos da necessidade de licença de habitabilidade, desde que sejam usados para fins agrícolas ou florestais.
• Imóveis de caráter temporário: Estes imóveis estão isentos da necessidade de licença de habitabilidade, desde que sejam usados de forma temporária, por exemplo, como alojamento turístico ou alojamento para trabalhadores.

E a licença de utilização, o que é?

A licença de utilização é um documento emitido pela câmara municipal que autoriza a utilização de um imóvel para um determinado fim. Este documento é necessário para atividades comerciais, industriais e de serviços.

A licença de utilização é emitida após a câmara municipal verificar que o imóvel cumpre todas as condições de segurança e higiene necessárias para a atividade que será exercida no local.

O processo de pedido de licença de utilização é semelhante ao processo de pedido de licença de habitabilidade. O pedido deve ser feito na câmara municipal da área onde o imóvel se encontra.

A licença de utilização tem um prazo de validade de cinco anos. Após esse prazo, é necessário renovar a licença.

Exceções à licença de habitabilidade:

• Imóveis construídos antes de 1951, exceto se tiverem sido feitas obras de renovação, adição ou reconstrução.
• Imóveis de uso agrícola ou florestal.
• Imóveis de caráter temporário.

O que são os fundos imobiliários?

Fundos imobiliários são uma forma de investir no mercado imobiliário em conjunto com outras pessoas.

O objetivo do fundo imobiliário é potenciar os lucros, que são divididos de igual forma por todos os investidores.

• As principais vantagens de investir em fundos imobiliários são:
  • Gestão por parte de profissionais
  • Acessibilidade no investimento
  • Isenção do imposto de renda
  • Praticidade e simplificação
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• Existem três tipos de fundos imobiliários:
  • Fundos de investimento abertos
  • Fundos de investimento fechados
  • Fundos de investimento mistos

Vantagens de investir em fundos imobiliários:

• Gestão por parte de profissionais: Os fundos imobiliários são geridos por entidades especializadas no mercado imobiliário, que têm o conhecimento e a experiência necessários para tomar as melhores decisões de investimento.
• Acessibilidade no investimento: Para investir num fundo imobiliário, pode começar com uma quantia baixa, geralmente a partir de 100€.
• Isenção do imposto de renda: Os rendimentos distribuídos em forma de dividendos são isentos do imposto de renda.
• Praticidade e simplificação: Os fundos imobiliários oferecem praticidade e simplificam quaisquer burocracias que necessitem de ser resolvidas.

Tipos de fundos imobiliários:

• Fundos de investimento abertos: Estes fundos permitem que os investidores comprem ou vendam unidades de participação a qualquer momento, dependendo da procura existente no mercado.
• Fundos de investimento fechados: Estes fundos têm um número fixo de unidades de participação, que são vendidas durante um período de subscrição definido.
• Fundos de investimento mistos: Estes fundos combinam as características dos fundos abertos e fechados.

Terreno rústico: posso construir? É possível passar para urbano?

• Terreno urbano: solo parcial ou totalmente urbanizado ou edificado. Podem ser edifícios habitacionais, comerciais, industriais, serviços ou terrenos afetos à urbanização. O terreno urbano deve ter viabilidade de construção;
• Terreno urbanizável: solos para construção, ou seja, espaços que podem ser parcial ou totalmente urbanos – com um ou mais prédios. Só é assim designado se estiver inserido numa zona com autorização para construção;
• Terreno rústico/não urbanizável: solo cuja urbanização só pode ocorrer em algumas circunstâncias muito excecionais. Apenas pode ser utilizado para fins agrícolas, pecuários e/ou florestais.

Como saber se um terreno é rústico?

Para saber se um terreno é rústico, é necessário consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) da Câmara Municipal onde o terreno está localizado. O PDM é um documento que define a classificação do território, incluindo os terrenos rústicos e urbanos.

Terreno rústico

Terreno rústico é aquele que não está incluído na área urbana. Neste tipo de terrenos, a construção está, em geral, proibida, com algumas exceções, como:

• Obras com finalidade agrícola, quando comprovadamente integradas na gestão de explorações agrícolas (nomeadamente construções de apoio ou de armazenamento);
• Obras de reconstrução, alteração ou ampliação até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais.

Terreno urbano

Terreno urbano é aquele que está incluído na área urbana. Neste tipo de terrenos, a construção é possível, mas está sujeita a licenciamento da Câmara Municipal.

Como consultar o PDM

O PDM pode ser consultado online ou presencialmente nos serviços da Câmara Municipal.

Até 31 de dezembro de 2022, é possível converter terrenos rústicos em urbanos, mas apenas se estes estiverem localizados em áreas classificadas como solo urbanizável. Após essa data, os terrenos que não tenham projetos aprovados serão requalificados como estando localizados em solo rústico.

A classificação de solo rústico implica uma significativa desvalorização destas propriedades, pelo que, se é proprietário de um terreno rústico, deve informar-se quanto antes junto da respetiva Câmara Municipal sobre o que pode fazer para proceder à sua conversão em urbano.

Conclusão

A alteração de terrenos rústicos para urbanos é uma operação complexa que deve ser analisada caso a caso. A consulta da Câmara Municipal é essencial para obter informações sobre a possibilidade de conversão e os procedimentos necessários.

O que é a área bruta dependente de um imóvel?

A área bruta dependente (ABD) de um imóvel é constituída por todas as zonas de utilização exclusiva pelo proprietário, embora estas se encontrem no exterior da habitação.

Exemplos de áreas brutas dependentes

• Garagens;
• Varandas;
• Arrecadações e/ou outras áreas de arrumação;
• Caves e sótãos de acesso direto.

Diferença entre área bruta dependente e área bruta privativa

A área bruta dependente é diferente da área bruta privativa, que é composta pela totalidade da superfície, contabilizando o perímetro exterior e os eixos das paredes, estabelecendo os limites do imóvel ou fração.

Importância da área bruta dependente na compra de um imóvel

A área bruta dependente (ABD) é um conceito importante a considerar na compra ou venda de um imóvel, pois pode influenciar o valor do imóvel.

Influência no valor do imóvel

A área bruta dependente é contabilizada para o cálculo do valor patrimonial do imóvel (VPI), que é a base de cálculo do IMI. Assim, quanto maior for a área bruta dependente, maior será o valor do imóvel.

Influência no IMI

O IMI é um imposto municipal que incide sobre os imóveis. O valor a pagar do IMI é calculado com base no VPI, pelo que a área bruta dependente também pode influenciar o valor a pagar do IMI.

Como consultar a área bruta dependente

Toda a informação sobre a área bruta dependente de um imóvel encontra-se na caderneta predial. A caderneta predial é um documento emitido pelas finanças que contém informações sobre os imóveis, como a localização, a área, a tipologia e o valor patrimonial.